by Mimo droższych kredytów, rosnących cen robocizny, drożejących materiałów budowlanych oraz większej podaży mieszkań, pod względem atrakcyjności inwestycyjnej rynek nieruchomości – w najbliższych trzech, czterech latach – nie będzie miał godnego rywala. Będzie, co prawda trudniejszy, mniej będzie okazji, ale aprecjacja utrzyma się w granicach dwucyfrowych.
Choroba nadregulacji
W ostatnim komunikacie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, a więc organizacji obejmującej najszerszy segment tego rynku, podano, że mieszkań w Polsce nadal brakuje, co przy obecnym tempie podaży oznacza dalszy wzrost cen. I to w zasadzie wyjaśnia, dlaczego rynek nieruchomości będzie w najbliższych 3 – 5 lat najlepszą lokatą pieniędzy Polaków. Tym bardziej, że rynkowi „sprzyja” państwo. Nie ma w Polsce dziedziny gospodarki bardziej uregulowanej od nieruchomości. Regulacje utrudniają życie i zabierają czas, a czas to pieniądz. Wprawdzie rząd zapowiada rewolucję w budownictwie, jeśli nawet się ona ziści, praktyczna zmiana procedur potrwa, co najmniej pięć lat. I to tylko w przypadku programu minimum, który wymaga stworzenia jednoznacznych planów zagospodarowania przestrzennego; likwidacji zezwoleń na budowę i anachronicznej procedury odrolnienia; prywatyzacji gigantycznego sektora mieszkań i lokali znajdujących się w rękach państwa; zniesienia utrudnień w obrocie ziemią, zwłaszcza, gdy stronami transakcji są cudzoziemcy, czy demonopolizacji ksiąg wieczystych. Bez tego będzie tylko gorzej. Ludzi przybywa, a ziemi nie. Oznacza to dalszy wzrost cen i nie pomogą żadne programy taniego budownictwa, sponsorowane przed rząd preferencje kredytowe czy podatkowe. Ziemi nadającej się dla budownictwa jest za mało, jej przekwalifikowanie to proces żmudny, trwający latami, brakuje nie tylko planów zagospodarowania, ale i planistów i geodetów. Absurdalne jest ustawodawstwo ekologiczne oraz archeologiczne. To wszystko plus dominująca w administracji atmosfera nieżyczliwości i podejrzliwości hamuje podaż działek budowlanych, a ziemia to podstawowy surowiec budownictwa. Rosnące koszty robocizny i materiałów budowlanych to już tylko drobiazg dokładający się do litanii barier. Nie mówiąc, o katastrze, o potrzebie usprawnienia systemu obrotu nieruchomościami (system MLS), rozbudowie infrastruktury, likwidacji monopolu notarialnego i innych czynnikach wpływających na podaż gruntów. Widać więc, że od strony podażowej sytuację mamy nadal niewesołą.
Gorący pieniądz
A teraz popyt. Głównym czynnikiem wpływającym na aktywność rynku nieruchomości jest polityka monetarna: regulacje stóp i polityka kredytowa. Rosnące od ponad pół roku stopy bazowe banku centralnego wpływają na koszty kredytu hipotecznego, a że czasy kupowania nieruchomości za gotówkę powoli mijają, powinno dojść do ograniczenia popytu. Droższy kredyt to mniejsza aktywność na rynku, a więc niższe ceny. Zgoda, pod warunkiem, że wzrost oprocentowania jest znaczny, a tak jednak nie jest. Nadal można otrzymać kredyt hipoteczny w granicach 4-5 procent w walutach obcych, a kredyt złotówkowy w granicach 6,5 procent też nie jest czymś zbyt uciążliwym. Słowem: finansowanie hipoteczne jest nadal tanie. O tendencji do ekspansji kredytowej ze strony banków świadczy pojawienie się już na rynku kredytów pożyczek hipotecznych o stałym oprocentowaniu na 10 i więcej lat. Nie tylko w bankach, także w portfelach Polaków pieniądze zaczynają być coraz gorętsze. Tym bardziej, że Polacy wciąż więcej oszczędzają niż pożyczają. Czynnikami mobilizującymi do kupowania nieruchomości jest, z jednej strony, postępujące załamanie się rynku papierów wartościowych, z drugiej zaś, nastroje inflacyjne. W ostatnich dwóch kwartałach cel inflacyjny został przekroczony i to aż o ok. 60 procent. Rośnie presja na płace budżetówki, a tym samym na deficyt finansów państwa. Wpłynie to na wzrost zainteresowania lokatami w nieruchomości. Pieniądz musi na siebie pracować. W funduszach inwestycyjnych ryzyko przekroczyło poziom masy krytycznej, o czym świadczy masowe zamykanie kont i kierowanie strumienia pieniędzy do banków, ale i tam zwrot na zainwestowanym kapitale nie dogania poziomu inflacji, dlatego ostatecznie pieniądz znajdzie się w nieruchomościach. Nieruchomości, o czym świadczy chociażby sytuacja na rynku amerykańskim, to nadal popularny schron przed inflacją.
Nie bez atu
Wbrew poczuciu zaściankowości, a może właśnie dzięki niemu, Polska jest krajem atrakcyjnym do życia, zwłaszcza dla miłośników countryside. Przy czym średnia cena ziemi w Polsce to 20 – 25 procent ceny w innych krajach Unii Europejskiej. To ogromny margines dla aprecjacji. Jeszcze 20 lat temu w Lizbonie działka w centrum miasta kosztowała ekwiwalent 50 tysięcy euro. Dzisiaj trzeba za nią zapłacić ponad milion. Jeszcze większa aprecjacja miała miejsce w Grecji, gdzie ceny ziemi rosły w ciągu ostatnich 20 lat mniej więcej 25 procent rocznie, zaraz po wejściu do unii przyrosty sięgały 100 procent rocznie. Lizbona to prawdziwa perła, Ateny też, choć mniej, ale i Kraków, Gdańsk, Kazimierz, Zakopane nie wypadły sroce spod ogona. Mamy też atuty, których innym brakuje. Chatka w Dublinie, w Toskanii, Bawarii, czy pod Paryżem kosztuje od miliona euro w górę, za te pieniądze można w Polsce mieć pałac. Ziemi mamy w bród, lasów, jezior i sielskiego spokoju wciąż więcej niż na Zachodzie. Jest smacznie, czysto, naturalnie i tanio. Koszty życia są w Polsce niższe, mniejsza jest konkurencja w biznesie, mniejsza opresyjność fiskusa i większa szara strefa. Wobec cudzoziemców jesteśmy nadal gościnni, a nawet mili, Polki mają opinię atrakcyjnych kobiet i dobrych żon. Nasila się także zjawisko powrotu z emigracji. Wartość funta brytyjskiego spadła w ciągu ostatnich 2 lat o ponad 30 procent. Spada cena euro. Niedługo może się przestać opłacać w Zjednoczonych Królestwie pracować. Największej repatriacji należy jednak oczekiwać ze Stanów Zjednoczonych, które po ośmiu latach rządów Busha straciły swój urok, tak komercyjny jak i estetyczny. Większość emigrujących wyjeżdżała z polski B i C, po kilku latach pobytu w krajach „pierwszej prędkości’ zapragną czegoś więcej, czegoś lepiej.
Konkluzja
Analitycy wieszczący spadek cen mieszkań na podstawie rosnącej liczby firm deweloperskich popełniają błąd. Większa konkurencja to wprawdzie niższe ceny, ale gros firm deweloperskich, to niewielkie przedsiębiorstwa zlokalizowane w najatrakcyjniejszych okolicach: Warszawa, Kraków, Gdańsk czy Wrocław. Większość z nich jednak upadnie z powodu braku kapitału, gruntów i rosnących kosztów budowy. Spośród 247 tysięcy pozwoleń na budowę wydanych w 2007 roku, ok. 90 tysięcy nie zostanie z tego powodu zrealizowana. W sąsiedztwie mojego domu, największy deweloper kraju stawia niewielkie osiedle (60 domków) i mimo importu robotników aż z Tadżykistanu, od ponad roku nie może budowy zakończyć. Wysokie ceny w dużych ośrodkach miejskich wpływają na ceny na prowincji. Dom w Piotrkowie Trybunalskim kosztuje mniej niż niewielkie mieszkanie w Warszawie. Brytyjskie spółki inwestują w grunty budowlane w Trzebini (połowa drogi między Krakowem a Katowicami), przewidziane dla osób pracujących w Krakowie lub Katowicach. W ten sposób popyt na nieruchomości rozprzestrzenia się na cały kraj. Przykładem może być Łódź, gdzie w ciągu ostatnich dwóch lat aprecjacja nieruchomości przekroczyła 100 procent. To jeszcze nie koniec. W kolejce do boomu stoi Bydgoszcz, Toruń, Olsztyn, Białystok, Gorzów, Zielona Góra itd. Firm budowlanych w tych ośrodkach właściwie nie ma. Część deweloperów działających dziś w stolicy czy Trójmieście już zaczyna rozglądać się za gruntami w Kielcach, Toruniu i Bydgoszczy. Panuje co prawda chwilowy nastrój wyczekiwania na spadek cen, kiedy jednak rynek zorientuje się, że nie ma powodów do optymizmu, nawałnica inwestorów ruszy ze zdwojoną energią. Kiedy? Myślę, że najpóźniej jesienią 2008.
Jan M Fijor
24.03.2008
***
Tekst był wcześniej opublikowany na stronie Jana M. Fijora
