by Sytuacja Cristiny i Willy’ego B. z Wichita w stanie Kansas jest tylko z pozoru nietypowa i od większości posiadaczy nieruchomości, którym w oczy zagląda dziś bankructwo różni się tym, że państwo B. swój segment kupili jeszcze w roku 2001, w czasach trudnego kredytu, kiedy oprocentowanie pożyczek hipotecznych było wprawdzie wysokie (7,75 proc.), ale za to cena domu niższa. Zdecydowali się, bo uwierzyli zapewnieniom swojego maklera, że „procenty nie mogą rosnąć w nieskończoność”.
No free lunch
I rzeczywiście, kiedy w niespełna trzy lata później, prezes Fed zaczął obniżać stopy dyskontowe, państwo B. przefinansowali swoją pożyczkę hipoteczną, i to dwukrotnie, zyskując na spłacie miesięcznej najpierw 150 dol., później jeszcze 140 dol. I byłby to naprawdę dobry krok, gdyby nie fakt, że nowa pożyczka, zaciągnięta w znanej firmie kredytowej Countrywide Mortgage była pożyczką o oprocentowaniu zmiennym. Trudno im się było oprzeć pokusie, jaką stwarzał kredyt oprocentowany na 1,25 procenta w skali rocznej. Wprawdzie oprocentowanie to gwarantowano tylko na 1 rok, panował boom kredytowy, więc kto by się takimi drobiazgami przejmował. W ten sposób państwo B. znaleźli się w gronie 5 milionów kredytobiorców amerykańskich, którym wydawało się, że za swój lunch nigdy nie zapłacą. Jednakże w rok po przefinansowaniu, Countrywide sprzedał ich „zmienną” pożyczkę do firmy finansowej CIT Group Inc. . Gdyby kredyt był stały ich rata nie uległaby zmianie. Niestety, klauzula zmienności (1 ARM) umożliwiała podniesienie oprocentowania o 3 procent, a w drugim roku o kolejne 2 procent. Korzystając z okazji, CIT Group podwyższył ich ratę miesięczną aż o 260 dolarów. Było to wciąż mniej niż płacili kilka lat wcześniej, jednakże w sześć miesięcy później, CIT sprzedał pożyczkę do filli inwestycyjnej Royal Bank of Scotland, RBS Greenwich Capital. która kupując portfel pożyczkowy od CIT musiała zapłacić o ponad 3 procent więcej niż konkurujące z nią o ten sam portfel Deutsche Bank AG, J.P. Morgan and Chase Co. oraz kilka innych firm zagranicznych inwestujących w amerykańskie kredyty hipoteczne. Chociażby z tego powodu Greenwich szukał okazji do jak najszybszego zwrotu swojej inwestycji. Rata kredytu państwa B. podrożała o kolejne 220 dol. miesięcznie. Inwestorzy są bezlitośni i trudno im się dziwić. Byli przecież wierzycielami kredytu o zmiennych warunkach oprocentowania. RBS proponował im „zafiksowanie” oprocentowania na 15 lat, ale B. propozycję zignorowali. I znowu zrobili błąd. Szkoci sprzedali bowiem ich pożyczkę do niewielkiego, specjalizującego się w kredytach wysokiego ryzyka, inwestora, BTF Mortgage ze stanu Michigan, który dołożył B. następne 44 dolarów miesięcznie. Okazją do podwyżki były dwa spóźnienia spłaty raty pożyczki, bowiem w lipcu 2007 roku Willy B., z zawodu operator dźwigu budowlanego stracił pracę.
Wyrwa
Nie tylko zresztą on. W podobnej sytuacji znalazło się w sierpniu i wrześniu 2007 roku blisko 2000 operatorów dźwigów, których pracodawcy zwrócili się do sądów bankrucyjnych o ochronę przed wierzycielami. Tylko w ciągu pierwszego półrocza 2007 sprzedaż nowych domów spadła o 300 tysięcy sztuk rocznie. Firmy budowlane i deweloperzy tracili biznes. I znowu Cristina i Willy spóźnili się ze spłatą raty kredytu. Trzy spóźnienia w ciągu trzech kolejnych miesięcy to dla inwestora światełko alarmowe, tym bardziej, że w portfelu kredytów hipotecznych BTF o wartości 87 milionów dolarów pojawiła się wyrwa; w sierpniu opóźnienia spłat sięgnęły 1,7 miliona dolarów, we wrześniu 5,6 miliona, a w październiku aż 14,1 milionów.
Zaległości w płatnościach to dla BTF nic dziwnego. Firma od lat specjalizowało się w pożyczkach wysokiego ryzyka, znanych w mediach jako subprime mortgage. Przy takich pożyczkach, udzielanych przeważnie dłużnikom ze słabszą zdolnością kredytową, strata wpisana jest niejako w dobrodziejstwo inwentarza. W ciągu ostatnich 10 lat zaległości w spłatach kredytów posiadanych przez BTF sięgnęły 4,6 procent portfela i na tyle firma była przygotowana. Tymczasem na początku października 2007 spóźnienia w spłacie kredytu objęły aż 16 procent portfela i wciąż rosły. BTF część swoich zasobów sprzedała jednemu z europejskich funduszy hedgingowych, szukających zwykle lokat o wysokiej rentowności, część kupił niewielkie bank z Michigan, First Security, a z resztą poszli do sądu.
Państwo B. jeszcze we wrześniu b.r. otrzymali ultimatum: albo spłacą swój kredyt, bagatela, 290 tysięcy dolarów w ciągu 30 dni, albo pójdą pod nóż foreclosure czyli przymusowego przejęcia przez wierzyciela. Trzydzieści dni to w warunkach kryzysu NIC. Wystawili dom na sprzedaż za 400 tysięcy, a więc o 40 tysięcy więcej niż 66 miesięcy temu sami za niego zapłacili. Po tygodniu, z braku jakiegokolwiek zainteresowania ze strony kupujących obniżyli cenę do 350 tysięcy, potem do 320 tysięcy, w końcu zdesperowani, nie chcąc niszczyć sobie historii kredytowej zgodzili się przyjąć ofertę jednego z prawników BTF….273 tysięcy. Dwa lata temu sprzedaliby go bez kłopotu za 500 tysięcy. Teraz tylko uratowali swoją zdolność kredytową, tracąc – łącznie z kosztami sprzedaży, karnymi odsetkami, zaległym podatkiem i kosztami prawnymi co najmniej 100 tysięcy dolarów – w stosunku do tego, co za swój dom zapłacili ponad 5 lat temu. Część z tej straty pokryli kosztownym długiem zaciągniętym na kartach kredytowych.
Jeśli wierzyć analizom sporządzonym przez firmę ratingową Standard and Poor, a także nowojorskiego UBS państwo B. i tak wybrali mniejsze zło. Za rok uzyskaliby za swój dom aż o 27 tysięcy mniej, a w 2009 roku mogliby stracić kolejne 15 tysięcy dolarów. Łącznie bowiem, zdaniem ekspertów, ceny nieruchomości spadną w USA w ciągu nadchodzących 24 miesięcy od 10 do 16 procent. Problem w tym, że z powodu kryzysu stracili wszystkie swoje oszczędności gotówkowe. Kilka kolejnych lat zajmie im odrabianie strat właściwie przez siebie niezawinionych. Co prawda, kredyt zaciągnęli dobrowolnie i świadomie, oceniając swoje szanse zostali wprowadzeni w błąd przez zbyt luźną politykę kredytową banku centralnego (FED) i niskie wymagania co do poziomu rezerw gotówkowych banków komercyjnych. Gdyby te ostatnie były bardziej odpowiedzialne, państwo B. i wielu innych dłużników podjęłoby – najprawdopodobniej – inne decyzje kredytowe.
Odpowiedzialność
Tylko niewielki procent dłużników – tak jak państwo B. – unika w podobnych warunkach foreclosure lub bankructwa. Gros dłużników swoje domy traci, pozostawiając odium niespłaconych zobowiązań firmom inwestycyjnym, inwestorom indywidualnym, a przede wszystkim na karku zwykłych, bogu ducha winnych podatników.
Wall Street Journal opisał kilka tygodni temu przypadek wysoce rentownego do niedawna funduszu inwestycyjnego z Tennessee, któremu w ciągu ostatniego półrocza – z powodu forclosure i zaległości w spłacie – wyparowało z portfela 10 milionów dolarów, o dwa miliony więcej niż w nie zainwestował. Menadżer funduszu ratował się sprzedając część swoich zasobów do francuskiego banku Paribas a także konglomeratu inwestycyjnego z Hongkongu. Obie te transakcje okazały się nieudane. Francuzi i Chińczycy stracili ponad połowę tego co zapłacili i dalej tracą. Kryzys amerykański rozlewa się w ten sposób na cały świat.
Większość amerykańskich kredytów hipotecznych podlega sekurytyzacji. Banki „pakietyzują” udzielone przez siebie kredyty i sprzedają je (sami, albo za pośrednictwem dużych firm dealerskich, jak Fannie Mae czy GNMA) innym instytucjom finansowym i inwestorom indywidualnym. Dzięki sekurytyzacji bank, który udzielił kredytu zbyt niefrasobliwie, łagodzi skutki swoich decyzji, obciążając nimi inwestorów. Dzięki temu bogate banki, które są głównym winowajcom kryzysu wychodzą z niego obronną ręką. Widać to było we wrześniu b.r., kiedy z chwilą zaostrzenia się kryzysu ruszył im w sukurs bank centralny a nawet budżet. O ironio, zadłużeni po uszy posiadacze tracacących na wartości nieruchomości nie dostali nic!
Zamiast pozostawić banki samym sobie i zmusić do poniesienia konsekwencji własnych błędów, rząd, w tym bank centralny, ratując banki, obciążył nimi podatników, inwestorów, czy – jak w przypadku państwa B. – właścicieli nieruchomości. Nie dość, że winowajca nie został ukarany, to na dodatek FED, obniżając stopy procentowe i zwiększając podaż pieniądza wpędza w spiralę długu kolejne ofiary. Przecież kryzys kredytów hipotecznych, z jakim mamy teraz do czynienia wywołany został właśnie beztroską banków mających łatwy dostęp do kredytu, ochronę rządu i poczucie bezkarności wywołane niskimi wymaganiami co do poziomu rezerw gotówkowych.
W gospodarce wolnorynkowej konsekwencje błędnych decyzji ponosić powinien ten, kto je podjął. Zwolnienie banków z takiej odpowiedzialności to przekazanie im majątku obywateli ponoszących tego konsekwencje. Taka bezkarność, to – zdaniem Willy’ego B, – „grabież mająca z kapitalizmem i wolnym rynkiem niewiele wspólnego”.
Jan M Fijor
18.11.2007 r.
Wszelkie kopiowanie i wykorzystanie w celach publicystycznych dozwolone za każdorazową zgodą autora oraz za podaniem źródła
***
Tekst był wcześniej opublikowany na stronie autora
